Viele Interessenten schauen nur auf den Angebotspreis und kalkulieren ihre monatliche Rate darauf. Das ist gefährlich: In Deutschland fallen beim Immobilienkauf zusätzlich die sogenannten Kaufnebenkosten an – je nach Bundesland 10 bis 12 % des Kaufpreises. Und die müssen Sie in der Regel aus eigener Tasche zahlen.
Woraus sich die Nebenkosten zusammensetzen
- Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %): Der größte Posten, direkt ans Finanzamt. In Rheinland-Pfalz beträgt sie 5 %, in Hessen 6 %.
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %): Der Notar beurkundet den Vertrag, das Grundbuchamt sichert Ihr Eigentum. Ohne beide ist kein Immobilienkauf in Deutschland rechtswirksam.
- Maklercourtage (Käuferanteil üblich: bis 3,57 % des Kaufpreises): Wird nur im Erfolgsfall fällig. Seit Ende 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer: Der Verkäufer trägt mindestens die Hälfte der Provision.
Warum das für Ihre Finanzierung entscheidend ist
Die meisten Banken finanzieren nur den reinen Objektwert – also den Kaufpreis. Die Nebenkosten gelten als „verlorene“ Kosten, die keinen Gegenwert im Grundbuch schaffen, und müssen deshalb in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden.
Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in Rheinland-Pfalz kommen rund 20.000 € Grunderwerbsteuer, ca. 8.000 € Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. gut 14.000 € Käufercourtage zusammen – insgesamt also 40.000 bis 50.000 €, die Sie zusätzlich „auf dem Konto“ haben sollten.
Nicht vergessen: Kosten nach dem Kauf
Planen Sie neben den einmaligen Nebenkosten auch Umzug, eventuelle Renovierung und die laufenden Kosten ein – Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Rücklagen für Instandhaltung und bei Wohnungen das monatliche Hausgeld. Eine ehrliche Gesamtrechnung vor der Besichtigung schützt vor bösen Überraschungen danach.
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Bitte lassen Sie Ihre persönliche Situation vor einer Entscheidung von einem Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar prüfen. Stand: Juli 2026.