Energieausweis & neues Gebäudegesetz: Was Verkäufer wissen müssen

Energieeffizienz ist eines der sensibelsten Themen in Verkaufsgesprächen. Käufer fragen heute oft als Erstes nach Heizung und Energielabel – denn davon hängen ihre künftigen Kosten und mögliche Sanierungsmaßnahmen ab. Ein fehlender oder ungültiger Energieausweis ist dabei nicht nur eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 € belegt werden kann – er schreckt auch Interessenten ab.

Neu seit 2026: Gebäudemodernisierungsgesetz statt „Heizungsgesetz“

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst; die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Die umstrittene Vorgabe, dass neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, ist entfallen – Gas- und Ölheizungen dürfen weiterhin eingebaut werden, ab 2029 aber mit schrittweise steigendem Bio-Anteil im Brennstoff. Für Verkäufer älterer Häuser ist das eine gute Nachricht: Die Sorge vieler Käufer vor einem erzwungenen Heizungstausch wiegt deutlich weniger schwer. Die Pflichten rund um den Energieausweis bleiben dagegen bestehen.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Es gibt zwei Varianten – und meist können Sie sich nicht aussuchen, welche Sie brauchen:

• Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner in den letzten drei Jahren. Er ist zulässig für Mehrfamilienhäuser ab fünf Wohneinheiten sowie für neuere oder bereits energetisch sanierte Gebäude (Bauantrag nach dem 1. November 1977 oder auf dieses Niveau modernisiert).
• Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der Bausubstanz – Dach, Fenster, Wände, Heizung. Er ist aufwendiger und für ältere, unsanierte Häuser mit bis zu vier Wohneinheiten Pflicht.

Was Verkäufer beachten müssen

• Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden können – und nach dem Kaufvertrag dem Käufer unverzüglich übergeben werden.
• Bereits im Inserat sind Pflichtangaben aus dem Ausweis zu nennen (u. a. Energiekennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse).
• Der Ausweis ist zehn Jahre gültig – prüfen Sie das Ausstellungsdatum, bevor Sie in die Vermarktung gehen. Gültige Ausweise behalten ihre Gültigkeit auch nach der Gesetzesreform; für Wohngebäude bleibt die bekannte Skala von A+ bis H vorerst bestehen.

Schlechte Energieklasse – unverkäuflich?

Nein. Ein schlechter Energiewert (Klasse G oder H) macht Ihre Immobilie nicht unverkäuflich – er erfordert aber eine transparente, gut vorbereitete Kommunikation. Käufer kalkulieren bei unsanierten Häusern häufig mit dem Worst-Case-Szenario und ziehen pauschal überzogene Sanierungskosten vom Angebotspreis ab. Wer stattdessen konkret aufbereitet, welche Maßnahmen tatsächlich anstehen, was sie realistisch kosten und welche Fördermittel es gibt, verhandelt aus einer viel stärkeren Position.

Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr; Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Bitte lassen Sie Ihre persönliche Situation vor einer Entscheidung von einem Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar prüfen. Stand: November 2026.